近日，佛山市自然资源局南海分局对《南海区城中村改造专项规划（2024-2030年）》（以下简称《专项规划》）进行了公示。《专项规划》规划范围为南海区辖区范围，涵盖1个街道 6个镇，共1073平方公里，共划定50条城中村作为研究对象。根据测算目标，至2026年，南海区实施拆除新建的城中村项目规模不超过10平方公里；至2030年，实施拆除新建的城中村项目规模不超过18平方公里。
城中村改造规模不设刚性计划
《专项规划》指出，长期以来，南海区城中村改造项目主要由村集体引入市场企业的方式来开展工作。不过，市场主体和村集体往往缺乏对土地市场供应、公益性设施建设、补偿安置收益预期等核心问题的统筹考虑，以市场主体实施拆除新建为改造项目也未必能充分考虑城中村实际的改造条件、改造意愿、改造需求和改造难度，未必契合南海区城市发展战略，不少项目在推进前期改造工作中遇到各种现实问题，导致项目改造停滞，推进困难。为稳步有序推进城中村改造工作，须规划先行，综合统筹制定分类改造策略，明确改造目标与改造方式，科学建立项目清单，筹措资金安排。
《专项规划》共划定50条城中村作为研究对象，涉及总面积约142.11平方公里，常住人口约82万人。其中，桂城街道23条，大沥镇12条，里水镇4条，狮山镇10条，九江镇1条。
《专项规划》指出，城中村改造规模不设刚性计划，不定下限指标，成熟一个推进一个，成熟一片改造一片。结合南海区土地供应、人口增长和房地产交易情况，合理测算城中村改造目标，至2026年，实施拆除新建的城中村项目规模不超过10平方公里；至2030年，实施拆除新建的城中村项目规模不超过18平方公里。
需要注意的是，城中村改造规模属于指导性指标，可结合土地供应、人口增长、保障性住房调整和房地产交易情况，适时开展评估工作，对城中村改造规模目标进行调整。
50个城中村划分为三类进行改造
据介绍，南海区城中村改造将按照可持续、现代化的城市标准有力有序有效推进，建成更绿色、韧性的安全城市空间，更高效、宜居的繁荣城市空间，更特色、智慧的美丽城市空间。
基于基础安全性、城市发展、人居环境、历史及生态保护、改造意愿五个维度组成的城中村改造分类评估体系，综合评判改造重要性、必要性和可行性，结合南海区实际，50个城中村可被划分为拆除新建类城中村、拆整结合类城中村和整治提升类城中村。
其中，拆除新建类城中村是指在拆除城中村现状建筑后进行重新建设的城中村。拆整结合类城中村是指介于拆除新建和整治提升之间的城中村。整治提升类城中村是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，经常性开展安全风险隐患排查整治、防控风险隐患，按照文明城市标准，通过环境品质提升、设施配套完善、历史文化活化、社会治理优化等方式对进行综合整治及实施管理的城中村。
《专项规划》提出，城中村重点改造单元是落实城市发展战略、统筹项目实施的基本单元，改造单元规模宜为1-3平方公里。项目的开展聚焦重点改造单元，以实现城市核心功能提升及高质量发展。结合城中村改造分类结果和近期重点改造区域，《专项规划》共划定18个城中村重点改造单元，其中桂城街道10个，大沥镇4个，里水镇4个，涉及面积39.84平方公里。
安置房品质不低于商品住房水平
《专项规划》提出，城中村拆除新建项目地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模原则上应当按一定比例建设各类保障性住房。同时，鼓励将村民富余的安置房以小户型为主单独设计、集中建设，并长期租赁用作保障性租赁住房。着力解决产业工人、新市民等群体的住房困难问题，为产业发展提供更完善的配套保障。
《专项规划》明确，启动城中村改造应当征求村民意愿，在大部分村民同意的情况下方可实施改造。在改造过程中，应听取村民和农村集体经济组织对改造方案、征收补偿方案、集体资产处置等的意见，保障村民知情权和参与权。应先行安排安置房项目供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理工作，确保安置房在合理工期内建成，安置房品质不低于商品住房水平，配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用。在拆整结合类城中村中实施的拆除新建项目应提留整治提升资金，倡导集体经济组织将集体物业用地、农用地等的征收补偿款，提留不少于20%的比例作为村集体的整治提升资金，专项用于本城中村的整治提升项目。
文/广州日报新花城记者：黄健源广州日报新花城编辑：何波
